商铺交付了却办不了营业执照，吴钰律师二审推动改判并获违约金

摘要

林先生承租商铺开设文具店，装修进货后发现原租户登记未注销，无法办理营业执照。出租方多次被要求协助仍未解决，一审仅判退押金。吴钰律师代理上诉，从租赁用途和协助办证的附随义务切入，二审认定出租方违约，改判另付七千元违约金。（本文当事人、单位等信息均为化名）

关键词

珠海律师 房屋租赁 商铺办证 附随义务 二审改判

案号：（2024）粤 04 民终 **** 号｜审理机关：广东省珠海市中级人民法院｜案由：房屋租赁合同纠纷

一、案情回顾

林先生承租一处商铺用于开文具店，合同明确约定商业用途。他投入装修、采购货架和商品后，在申请营业执照时发现该地址仍登记着前租户，市场监管部门告知需由前经营者注销，或由房东提供产权材料办理地址处理。

林先生多次联系房东周先生及实际经办的周女士，要求协助解决，始终未能完成登记。店铺无法合法开业，租赁合同随后解除。一审法院判退履约保证金七千元，却认为出租方不构成违约，租金和违约金均未支持。吴钰律师据此提起上诉。

二、争议焦点

1.交付房屋是否意味着出租方已履行完毕？

出租人的义务不止交钥匙，还应在租赁期内保持房屋符合约定用途。合同写明商业用途，办理营业执照是合法经营的必要条件。若办证障碍只能由产权人或前经营者处理，出租方的合理协助便属于实现合同目的所必需的附随义务。

2.办证障碍与合同目的不能实现之间是否有因果关系？

并非所有办证失败都由房东负责。如果是承租人材料不全或经营项目受限，责任可能不同。本案市场监管反馈明确指向旧登记未注销，林先生又多次提供可行处理方案，出租方仍未配合，因果链条因此得到确认。

3.租金、押金和违约金为何处理不同？

押金在合同解除后应按约返还；违约金用于补偿出租方未履行协助义务造成的损失；租金对应实际占用房屋的利益。林先生虽未开业但已经占用商铺，因此二审支持违约金，却未要求返还已付租金。

4.二审补交装修与采购单据能否改变租金结论？

林先生在二审提交店面装修、设备和采购凭证，用于说明违约造成的实际影响。这些材料有助于衡量违约金，却不能改变其已经占用商铺的事实。租金是占有使用的对价，损失则通过违约金处理。不同请求的功能不同，不能因为发生装修损失就要求当然退还全部租金。

三、办案经过

（一）从“不能办证”转向“约定用途无法实现”

吴钰律师在上诉中把争点从行政登记技术问题提升到合同履行：既然出租方明知商铺用于经营，就应提供可合法经营的租赁物，并完成必要协助。

（二）固定多次催告与可行方案

律师整理市场监管部门反馈、双方微信和房产材料办理路径，证明林先生不是消极等待，而是连续提出三种解决方案，障碍均需出租方配合。

（三）二审区分各项损失

对租金、押金、装修投入和违约金逐项分析，避免把所有支出笼统归为损失。二审据履约程度和违约程度酌定违约金，实现部分改判。

（四）用新证据服务于争点而非重做全案

二审补充材料集中证明开店准备和合同目的，而没有重复提交全部一审证据。证据用途明确，帮助法院确定合理违约金。

四、案件结果

二审认定取得营业执照是合同目的的重要组成部分，出租方未在合理期限内协助处理旧登记，构成违约。终审维持退还七千元押金的判项，并改判出租方另行支付七千元违约金；因林先生已实际占用商铺，返还租金的请求未获支持。

Redacted Documents / 脱敏文书

案件文书

以下按文件顺序展示本案全部已脱敏文书图片；网页副本不追加遮盖或水印。

五、办案心得

商铺租赁签约前，应核查产权、用途、消防条件及注册地址占用情况。合同中最好写明出租方配合办证的资料、期限和违约责任，避免开业准备完成后才发现地址无法登记。

二审并不是重写一遍一审意见。上诉要指出一审在哪个事实评价或法律适用环节出了问题，并用已经固定的证据说明该错误如何影响结果。

承租人在发现办证障碍后，也应及时减损。继续投入装修、长期占用而不处理，可能扩大自身承担。书面通知出租方限期配合，逾期解除并保存退场时间，能把责任边界固定下来。

六、法条索引

《中华人民共和国民法典》第五百零九条——合同当事人应全面履行并依诚信原则履行通知、协助等义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条——违约责任的一般规定。

《中华人民共和国民法典》第七百零八条——出租人应保持租赁物符合约定用途。